不動産登記と公信力

不動産登記制度とは土地建物につき所有権その他の権利関係を表示し、一般に知らせることによって、不動産取引の安全と円滑を図るための制度で、その権利関係を記載した公の帳簿が登記簿になります。登記簿は真実の権利関係を表示していることが望ましいのですが、こならずしもそのとおりに行くとは限らず、登記申請にあたって登記官は実体法上の権利関係と一致するかを審査することなく、書面審査のみで登記しなければならないために、真実とは違う登記が安易にされるからであり、権利を取得しあるいは権利が復帰しても、必ずしもその旨の登記の登録を経由せずに前主名義に放置しておいてもさしつかえないからです。他人の所得不動産をほしいままに自己名義に登録した者から所有権を譲り受けたり、抵当権等の設定をうけた者は前主の登記を信頼すれば、その権利を取得できるか否か民法は登記に公信力を認めていないために、この場合は善意の買主等は保護されずに、権利を取得できないとします。これでは不都合ということで、逆に登記に公信力を認めようとすると真実の権利者はその意思によらず権利を奪われることになりかねず、不動産の支配秩序の平穏さが保てなくなります。したがって登記に公信力を与えるかどうかについては、善意取得者の動的安全、取引の安全という利益と、真実の権利者の静的安全という利益とを比較して決定すべき事柄で、民法はその制定当時、日本の不動産取引、特に所有権譲渡や担保物件の設定といった取引が強い人的色彩をおびて純粋に物的ではなかったために、不動産については、静的安全をもって動的安全より重しとなし、公信主義をとらなかったと言われています。したがって、不動産取引においては、無効の登記を信頼しても保護されないために、登記名義人は即権利者とは即断せずに、真実の権利者は誰なのかを確認した上で、それを相手とすべきです。登記名義人と真実の権利者とが一致していない場合に、登記名義人から権利取得しその旨の登記をしても常に保護されないということではありません。これには登記の公信力とは別の登記の対抗力の問題があります。